حسين صانعي خوانساري
چکيده: در يران پس از شروع حاکميت قانون ثبت تاکنون دکترين حقوقي و رويه‌ي قضيي بر مالي بودن دعوي الزام به تنظيم سند رسمي مستقر گرديده است.نظريه مالي بودن ين دعوا بر اثر استمرار و تکرار بسيار بديهي به نظر مي‌رسد ظاهراً تاکنون شبهه‌ي نسبت به آن بروز و ظهور نکرده است. ليکن شيد نظريه‌ي و رويه‌ي ياد شده صحيح نباشد. و حداقل جي شک و شبهه در آن وجود دارد.
کليد واژگان: دعوي الزام ـ شرط ضمن عقد ـ دعوي مالي ـ دعوي غير مالي ـ شرط ابتدائي ـ قانون ثبت.
مقدمه: در کتاب‌هي معتبر و به اصطلاح مرجع يين دادرسي مدني تأليف اساتيد صاحب نام و صاحب نظر و دعاوي حقوقي (مدني) به دعاوي مالکيت و تصرف تقسيم و تعريف گرديده است. اما تقسيم و تعريف دعاوي به مالي و غيرمالي در ين کتاب‌ها ديده نمي‌شود.
استاد بزرگ حقوق دکتر جعفري لنگرودي در جلد سوم دانش‌نامه‌ي حقوقي در ضمن بحث راجع به دعوا ـ دعوي مالي و غيرمالي را مورد توجه قرار داده به تعريف و توصيف آن پرداخته‌اند. بنابر نظر يشان، «هر دعويي که هدف مدعي آن اولاً و بالذات طلب مال باشد آن دعوا مالي است. و هر دعويي که هدف مدعي آن اولاً و بالذات طلب مال نباشد، دعوي غيرمالي است.»
در ادامه‌ي بحث استاد لنگرودي با استناد به بندها ماده‌ي 13 قانون يين‌دادرسي مدني سابق دعاوي تصرف عدواني و مزاحمت و ممانعت از حق و دعوي افراز و تخليه يد از اعيان مرهونه و مستأجره و خلع يد و ... را مالي و دعوي توقف و ورشکستگي و حجر و قيومت ... را غيرمالي دانسته‌اند. از فحوي کلام آقي دکتر لنگرودي با توجه به مثال‌هيي که به عنوان مصاديق دعوي مالي ذکر کرده‌اند، ظاهراً بيد مالي شناختن ين مصاديق و مثال‌ها را به اعتبار مالي بودن اعيان مغصوب يا مورد تصرف و مرهونه و مستأجره، باشد در حالي که به نظر مي‌رسد مالي بودن دعاوي ياد شده نه به اعتبار اعيان بلکه به اعتبار ارزش مالي منافع اعيان مذکور، مالي شناخته مي‌شود. بهمين دليل بري جبران خسارات ناشي از غصب و تصرف عدواني ... طرح دعوي مطالبه اجرت المثل مرسوم و متعارف است.
بخش نخست:
الف: دعوي مالي و غيرمالي: در قوانين دعوي مالي و غيرمالي تعريف نگرديده است لذا به تعريف آقي دکتر لنگرودي در ين مقاله اکتفا مي‌شود. و با پذيرش تعريف دعاوي مالي و غيرمالي به شرحي که گذشت و با توجه به عنوان موضوع ين نوشته مالي يا غيرمالي بودن دعوي الزام به تنظيم سند رسمي بيع غيرمنقول که با سند عادي صورت گرفته مورد بررسي قرار گيرد.
ب: الزام به تنظيم سند رسمي بيع مال غيرمنقول ثبت شده
آنچه بيشتر و اکثريت ينگونه دعاوي را شامل مي‌شود مربوط به معاملاتي است که با سند عادي راجع به اموال غيرمنقول ثبت شده صورت مي‌گيرد. که معمولاً فروشنده در متن سند متعهد مي‌شود. در زمان معيني نسبت به تنظيم سند رسمي مبادرت نميد، و به علت عدم اجرتي نعهد خريدار به طرح دعوي مجبور مي‌گردد.
ج: يا تعهد به تنظيم سند رسمي واقعاً از نظر حقوقي الزام‌اور است؟
اداره‌ي حقوقي دادگستري در نظريه‌ي مشورتي ذکر تعهد به تنظيم سند را الزام‌آور و عدم ذکر آن را غيرالزام‌اور دانسته است. حال با فرض ينکه عدم ذکر هم به منزله‌ي ذکر باشد (ماده‌ي 220 قانون مدني) يا پذيرش دعوي الزام با صريح ماده‌ي 48 قانون ثبت منافات ندارد؟ به نظر مي‌رسد: منافات داشته باشد. مطالبي که در مقالات و کتاب‌هي حقوق مدني در مورد فقدان منافات در ين مورد بيان گرديده ضمن آنکه فاقد استدلال قوي حقوقي است نوعاً متضمن مصادره به مطلوب است که تفصيل و تشريح آن از حوصله‌ي ين نوشته خارح است.[1] اکنون با فرض نبودن منافات بين ماده‌ي 48 با الزام ياد شده بحث را ادامه مي‌دهيم.
د: ماهيت حقوقي عمل يا فعل تنظيم سند رسمي
در اسناد عادي‌بيع غيرمنقول موضوع تنظيم سند رسمي معمولاً به يکي از دو صورت زير نوشته مي‌شود.
- فروشنده متعهد است در تاريخ فلان با حضور در دفتر اسناد رسمي به تنظيم سند اقدام نميد.
- طرفين در تاريخ فلان جهت تنظيم سند رسمي در دفتر اسناد رسمي شماره‌ي ..... حاضر خواهند شد.
اگر اشتباه نکنم از مجموع نظريات استاد محترم جناب آقي دکتر کاتوزيان راجع شرط ابتديي چنين استنباط مي‌شود که ين تعهد به استناد مواد 10 و 219 قانوني مدني لازم الوفاست با ملاحظه و مطالعه مواد ياد شده لازم‌الوفا بودن مستلزم وجود عقد و تعهد طرفيني است. که در نتيجه بدون وجوه عقد لازم‌الوفا بودن به استناد مواد مذکور حاصل نمي‌گردد و به عبارت ديگر چنين تعهدي از مصاديق مواد ياد شده خارج است. فقها به بطلان شرط ابتديي اتفاق نظر دارند. ليکن به نظر مي‌رسد: بهتر بود بر لازم‌الوفا نبودن شرط ابتدائي تأکيد مي‌نمودند. احتمالاً لازم‌الوفا نبودن شرط ابتديي را مسامحاً با تعبير بطلان شرط ابتديي بيان داشته‌اند. زيرا لازم الوفا نبودن هميشه مستلزم بطلان شرط نيست. همانگونه که لازم الوفا نبودن تعهدات مشمول مرور زمان در قانون يين‌دادرسي 1318 با صحت و اعتبار معمولي آن تعهدات مانعه الجمع نبودند. استاد لنگرودي در ترمينولوژي حقوق شرط ابتدائي را باطل نشناخته‌اند ليکن بر لزوم يا عدم لزوم به دعوي آن مطلبي دکر نکرده‌اند.
بخش دوم:
مالي بودن يا مالي نبودن دعوي الزام به تنظيم سند رسمي:
کليات: با فرض وجود الزام قراردادي منطبق با قانون بري فروشنده‌ي مال غير منقول ثبت شده ـ به تنظيم سند رسمي يا مطالبه و انجام چنين تعهدي و يا نفس آن مالي است؟ به نظر مي‌رسد تعهد مذکور برخلاف رويه‌ي معمول مالي نباشد و علت مالي شناخته شدن آن تاکنون ناشي از يکي از حالات زير باشد.
1- مفهوم كلي دعواي مالي دقيقاً شناخته شده نباشد.
2- تشخيص مصداقهاي دعاوي مالي غلط صورت گرفته است.
3- هر دو حالت فوق توأماً وجود داشته باشد.
توضيح آنكه اگر دادگاه سند و قرارداد دعاوي را مصداق بيع بشناسد در نتيجه قبلاً تمليك و تملك كه از جملة امور مالي‌ست صورت پذيرفته است. لذا امر مالي ديگري هم بين طرفين وجود ندارد. در نتيجه تنظيم سند صرفاً عملي است تشريفاتي و اداري كه با هيچ گونه دليل و منطقي نمي‌توان جنبة مالي بري آن قائل شد بنابراين چگونه مي‌توان تعهد موردنظر را از جملة تعهدات مالي محسوب داشت. آيا خواهان دعواي الزام حقيقتاً اولاً و بالذات خواستار مال است؟ ظاهراً چنين نيست. اگر ارزش مال غير منقول داراي سند رسمي مالكيت بيشتر از ارزش مال بدون سند رسمي باشد اين امر حداكثر مي‌تواند در ثاني و بالعرض هدف خواهان باشد كه با توجه به تعريف پذيرفته شده براي دعواي مالي باز هم نمي‌توان دعوا را مالي قلمداد كرد.
اگر به نظر دادگاه قرارداد و سند دعاوي مصداق بيع كامل و قطعي محسوب نگردد و تنظيم سند در انتقال مالكيت جنبة موضوعي (غيرتشريفاتي) داشته باشد، رسيدگي به دعواي الزام با اشكالات زير مواجه است.
اولاً: تعهد به تنظيم سند الزاماً بايد مبتني يا مترتب بر بيع باشد به بيان ديگر وقوع بيع بايد مفروغ عنه به حساب آيد. پس وقتي وقوع بيع مفروض و مفروغ عنه نباشد. تنظيم سند فاقد مبناي عرفي و قانوني است.
ثانياً: اگر اصل بيع محرز و مسلم شناخته نشود اين امر نياز به رسيدگي قضايي دارد كه مطابق مقررات و موازين دادرسي دادگاه مجاز نخواهد بود. امر وقوع يا عدم وقوع بيع را ضمن دعواي الزام مورد رسيدگي قرار دهد. دليل عدم امكان براي دادگاه به ورود در رسيدگي به عقد بيع عبارتند از:
1- رسيدگي دعواي الزام نسبت به رسيدگي به اصل بيع جنبة جزئي و فرعي و كم اهميت دارد. ضمن امر جزئي رسيدگي به امر كلي و مهمتر منطقي نيست و رسيدگي به چنين امري از مصاديق جزء بزرگتر از كل شناخته مي‌شود.
2- دادگاه مطابق مادة 2 آئين‌نامه دادرسي مدني اصولاً حق ندارد به امري كه مطرح نگرديده رسيدگي نمايد.
اداره حقوقي دادگستري در نظريات متعدد از جمله نظرية شماره و دعواي خلع يد و الزام را به شرط پذيرس بيع و يا سكوت خوانده مسموع و قابل رسيدگي مي‌داند.
ادارة حقوقي در عين توجه به اين نكته كه دادگاه نبايد وارد رسيدگي به اصل بيع و تحقق آن گردد. متأثر از روية مشهور و ذهنيت ناشي از آن به اين نكته مهم توجه نكرده است. كه سكوت چيزي را ثابت نمي‌كند و به فرض آنكه سكوت اثبات كنندة امري باشد چون اصولاً بحث وقوع يا عدم وقوع از راه متعارف و قانوني اقامه دعواي مطرح نمي‌باشد خوانده در قبال اين مسئله باتكليفي روبرو نبوده كه سكوت و يا قبول او را دليل اثبات بيع بشناسيم. صرفاً پس از طرح دعواي اثبات مالكيت اگر خوانده در مقابل دعوا دفاع نكرده و يا آن را مورد پذيرش قرار دهد احتمالاً حكم اعلامي بر وقوع بيع و اثبات مالكيت صادر مي‌گردد.
آنچه اين جانب از رويه مرسوم و معمول دادگاههاي حقوقي در نحوة انشاي رأي بر الزام خوانده يا فروشنده به تنظيم سند اطلاع دارم آن است كه دادگاه صرفاً حكم بر الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمي و تنظيم سند رسمي صادر مي‌كند. از طرفي دفاتر اسناد رسمي مطابق مقررات و آئين‌نامه‌هاي ثبتي ملكفند نقل و انتقال را در قالب يكي از عقود معين انجام دهند. در رأي دادگاه معمولاً چنين قيدي وجود ندارد. بنابراين آنچه تا كنون دادگاهها انشاء كردهاند و اجراي احكام مبادرت به اجراي آن نموده‌اند، عمليات اجريي با رأي دادگاه انطباق نداشته است گويا دفاتر اسناد رسمي ناخودآگاه اطلاق حكم را منصرف و مقدر به فرد اجلاي عقود (بيع) دانسته و سند را بر اين اساس صادر كردهاند.
نتيجه‌گيري و پيشنهاد:
1) دعواي الزام به تنظيم سند رسمي مالي نيست.[2]
2) چون رسيدگي به دعواي الزام به طور ضمني مستلزم رسيدگي به اصل مالكيت و تحقق بيع مي‌باشد با توجه به منطق و موازين دادرسي قابل استماع نيست. مباني و استدلالي و اسباب موجهة رأي وحدت رويه شمارة مؤيد اين نظر است.
3) دعواي اثبات مالكيت نيز نيازمند استدلال است كه اعتبار مادة 48 قانون ثبت را خدشه‌دار نسازد. اگر چنين استدلالي وجود نداشته باشد اين دعوا نيز مسموع نبوده و يا محكوم به بطلان است.
راجع به پيشنهاد راه حل
پاسخ مخاطبين احتمالاً به يکي از دو صورت رد يا قبول نظريات خواهد بود. بري کسانيکه مقاله و نظريات آن قابل قبول نباشد پيشنهاد راه حل لازم نيست و کسانيکه مطالب را صحيح و قابل قبول تلقي کنند مسلماً خود راجع به راه حل انديشه خواهند کرد و در صورت به وجود آمدن وضعيتي غير از آنچه گفته شد و احساس ضرورت پيشنهاد خود را در ينده بيان خواهند کرد.
1- مرحوم دکتر مهدي شهيدي تشکيل قراردادها و تعهدات نشر حقوقدان چاپ اول پييز 1377.
2. با توجه به وجوه اشتراك بين دعواي خلع يد از غيرمنقول با دعواي الزام به تنظيم سند علاوه بر توضيحاتي كه داده شد وحدت رويه شماره مبني بر منع قابليت استماع دعوي خلع يد را با استناد سند عادي ـ قسمت اخير بند ج از مادة 12 قانون وصول برخي درآمدهاي دولت مصوب 1373 به بعد كه بر طبق آن خلع يد با استفاده از واو عطف از ساير دعاوي مالي غيرمنقول جدا گرديده نيز قابل استناد و يا حداقل ملاك آن قابليت استناد را دارد.
منبع: وکالت آنلاین
