ادارۀ شهرسازی که معمولاً در قالب یکی از معاونت های شهرداری قرار دارد عهده دار ساماندهی و کنترل ساخت و ساز شهری است و چهار مسئولیت اصلی بر عهده دارد؛ صدور مجوزهای ساختمانی، پاسخ به استعلام ها، تفکیک و تجمیح املاک و تغییر کاربری آنها. این اداره بخشی عمده از اعمال حاکمیتی محول به شهرداریهای کشور را انجام میدهد.
بررسیها نشان میدهد حدود 80 درصد مراجعان شهرداری ارباب رجوع ادارات شهرسازی تشکیل میدهد. از منظر اقتصادی، ادارۀ شهرسازی حدود 85 درصد مجوع درآمد شهرداری را کسب میکند.
شهرداران وقت زیادی صرف رسیدگی به مدیریت امور این اداره و پاسخگویی به سوالات و رفع مشکلات ارباب رجوع میکنند. عواملی چون نسبت بالای درآمد ادارۀ شهرسازی به کل درآمد شهرداریها، نقش تعیین کننده این اداره در اقتصاد محلی و ملی، درصد بالای مراجعین، صلاحیت قانونی برای اَعمال حاکمیتی مهم، و پیچیدگی های کاری این اداره، همه شان نشان دهندۀ جایگاه خاص آن در شهرداریهای کشور است.
ما در مجموعه گفتارهای حاضر با عنوان "از شهرداری سنتی تا شهرداری شبکهای"، مروری بر فعالیتهای شهرسازی در ارتباط با فرایندهای کاری چهارگانۀ آن خواهیم داشت وسپس به تحولات سالهای اخیر در شهرداریهایی که درصدد استفاده از سیستم مکانیزۀ شهرسازی برآمده اند نگاهی می افکنیم.
مروری بر فعالیت ادارۀ شهرسازی
در ادارۀ شهرسازی چهار فرایند اصلی وجود دارد: صدور مجوزهای ساختمانی، پاسخگویی به استعلامهای سازمانها و مراجع مختلف، تفکیک و تجمیع واحدهای ملکی و تغییر کاربری املاک.
تشکیل پرونده
اولین مرحلۀ انجام کار در ادارۀ شهرسازی تشکیل پرونده است. متعاقب وصول درخواست متقاضی، میبایست با توجه به نوع درخواست و شرایط و ویژگی های ملک و محل وقوع آن، با گرفتن مدارک لازم از متقاضی و در صورت نیاز مکاتبه با مراجع ذیربط، پروندۀ ملک تشکیل یا تکمیل شود.
در ساختار سنتی، خصوصاً در شهرداریهای دستۀ اول و دوم که فرایندهای عملیاتی آنها بازنگری و یا اصطلاحاً باز مهندسی نشده و اگر دارای سیستم شهرسازی هستند، این سیستم با ترتیبات اصولی پیاده سازی نگردیده، مرحلۀ تشکیل پرونده آنچنان که باید کامل انجام نمیشود. مدارک مورد نیاز که می بایست در بدو تشکیل پرونده از متقاضی گرفته شود، بعضاً به مراحل بعدی موکول میشود و این نقص فرایندی یکی از عوامل کند شدن روند صدور مجوزهاست. مطالبۀ مدارک متعدد از ارباب رجوع در مراحل مختلف اولاً باعث سرگردانی و اتلاف وقت او میشود، ثانیاً پرونده ها در جریان کار معطل میماند و زمان صدور مجوزهای ساختمانی طولانی میشود. برخی از مدارک مانند نقشه های معماری و فیش پرداخت عوارض، در مرحلۀ خودش باید از ارباب رجوع گرفته شود و در مرحلۀ تشکیل پرونده یا ثبت درخواست قابل مطالبه نیست.
بازدید
در همۀ شهرداریها، برای صدور مجوزهای ساختمانی و گاهی برای پاسخ به استعلامها، مامور ادارۀ شهرسازی از ملک بازدید میکند. برای بازدید از ملک زمانی تعیین میشود. متقاضی می بایست در وقت تعیین شده در محل ملک حاضر باشد تا مامور بیاید و ار ملک بازدید کند. تراکم کاری که برای ماموران بازدید وجود دارد، بعضاً منجر به عدم امکان بازدید در موعد مقرر میشود که از موجبات اتلاف وقت مردم است.
در شهرداریهای دستۀ اول عموما و در دستۀ دوم بعضاً، بازدید و تنظیم گزارش آن معمولاً غیر روشناند و بدون وجود فرمی خاص که حاوی اطلاعاتی مشخص و جامع باشد صورت میگیرد. بدین لحاظ، اطلاعات منعکس شده توسط مامور بازدید، اظهار نظرِ کارشناسی یا اقدام اداری کنند، بعضاً قابل قبول نیست. از این رو ممکن است در جریان صدور یک مجوز ساختمانی، بازدیدهای متعددی از یک ملک صورت پذیرد؛ در حالی که کلیۀ اطلاعات لازم و مورد نیاز تمام مراحل کار مجوزهای ساختمانی، با یک فرم و یک بار بازدید، قابل گردآوری است.
تخلفات ساختمانی
شناسایی و رسیدگی به تخلفات ساختمانی یکی از فرایندهای فرعی کار ادارۀ شهرسازی است. ممکن است در جریان صدور مجوز ساختمانی، خلاف یک ملک کشف و مورد رسیدگی قرار گیرد و هم مستقل از فرایند صدور مجوز ساختمانی، یک تخلف در حال وقوع باشد و توسط پلیس ساختمانی کشف و برای رسیدگی به جریان انداخته شود.
عواملی چون وجود شرایط خاص و استثنایی در موقعیت برخی املاک، وجود ابهام در برخی مصوبات و بخشنامههای مربوط به طرحهای مصوب، پیچیدگی خاص بعضی از پرونده های شهرسازی، ابهام و ناهمخوانی پاره ای مقررات مرتبط و تأثیرگذار در تشخیص و تعیین تخلقات ساختمانی، و نهایتاً وجود اختلاف در برداشت کارشناسان شهرداری از ضوابط ملاک عمل، موجب گردیده تشخیص و تعیین تخلفات ساختمانی و رسیدگی به آنها کاری بالنسبه تخصصی و تا حدودی چالشی به شمار آید.
صدور و اجرای رأی
پس از رسیدگی کمیسیون مادۀ صد به ادعای تخلف ملک، رأی صادر میشود. اگر رأی دال بر وقوع تخلف باشد. تبعاً کم و کیف ضمانتهای اجرا از قبیل جریمه، تعطیل، تخریب و غیره در آن ذکر گردیده و رأی صادره جهت اجرا به واحد اجرای احکام شهرداری ارسال میشود.
تعداد پرونده ها در واحد اجرای احکام در برخی شهرها زیاد است. برخی پرونده هایی که به علل گوناگون در انتظار اجرای رای میباشد از جریان پیگیری خارج میشود. این نارسایی ها به علاوۀ تنوع موجود در برخی از آرای صادره مانند ملزم نمودن مالک به انجام اموری نظیر پرداخت جریمه، تخریب بخشی از ملک و تعطیل قسمتی از آن، مستلزم آن است که واحد اجرای احکام جهت اجرای کامل آرای صادره از یک نظام اطلاع رسانی، اجرایی و کنترلی مناسب برخوردار باشد که معمولاً در شهرداریها، چنین ساز و کارهایی کمتر یافت میشود.
احتمال مفقود شدن برخی پرونده های دارای رای، امکان کنده شدن برگه های مربوط به اعلام خلاف و رای پرونده، گذاشتن پروندۀ دارای رای در بایگانی اصلی یا در ردیفی غیر از محل اصلی پرونده، که موجب فراموشی اجرای رای میشود، و مواردی این چنین، از جمله عواملی است که میتواند اجرای رای پرونده ها را برای همیشه یا دستکم برای مدتی طولانی به تعویق اندازد.
در پرونده های دارای خلاف، ذینفع پرونده شهرداری است و مرجع صادر کنندۀ رأی، یعنی کمیسیون مادۀ صد، اجرای آرای صادره را پیگیری نمیکند. بنابراین اگر پرونده ملکی که دارای خلاف و رای است. مشول هر یک از انواع مفقودیهای فوقالذکر شود، شهرداری، که تا حدودی فاقد نظام کنترل مضاعف است، طبعاً قادر نیست حکم صادره را اجرا و یا عدم اجرای حکم را پیگیری نماید.
طرح تفضیلی و بر و کف
در جریان صدور مجوزهای ساختمانی، پس از بازدید، نوبت به مرحلۀ طرح تفضیلی و بر و کف میرسد. خارج از جریان صدور مجوزهای ساختمانی نیز، ممکن است توسط سازمانها و ارادات، بانکها، دفاتر اسناد رسمی، ثبت اسناد و غیره، در مورد وضعیت طرح تکلیفی ملک، از شهرداری استعلام شود. در این دو صورت پرونده تحت بررسی و تطبیق با طرحهای تفضیلی قرار میگیرد و مورد اظهار نظر واقع میشود. عواملی نظیر اعلام تراکم، کاربردی زمین و بنا، نحوۀ بهره برداری و نوع استفادۀ مجاز، ارتفاع مجاز، تعیین نسبت ملک با طرحهایی از قبیل فضای سبز و غیره، جرایم و سایر امور فنی از قبیل مقدار عقب نشینی یا تجاوز به حریم املاک مجاور و گذرها و دیگر حدود املاک، در زمرۀ مسئولیتهای این واحد است.
با توجه به امکان استفاده از سیستمهای اطلاعات جغرافیایی در واقع میتوان گفت که یکی از حساسترین و مهمترین مراحل کاری ادارۀ شهرسازی که اعلام نظر طرح تفصیلی است، قابل انتقال به دوش سیستمهای هوشمند و بر چیدن نظام دستی از این بخش کاری ادارۀ شهرسازی است.
در بخش بعدی این سلسله گفتارها موضوع دستور نقشه، کنترل نقشه، محاسبات عوارض و جرایم و بایگانی و گردش پرونده را توضیح میدهیم و به آسیب شناسی شیوههای سنتی موجود میپردازیم.
منبع: پایگاه خبری شهر الکترونیک
بررسیها نشان میدهد حدود 80 درصد مراجعان شهرداری ارباب رجوع ادارات شهرسازی تشکیل میدهد. از منظر اقتصادی، ادارۀ شهرسازی حدود 85 درصد مجوع درآمد شهرداری را کسب میکند.
شهرداران وقت زیادی صرف رسیدگی به مدیریت امور این اداره و پاسخگویی به سوالات و رفع مشکلات ارباب رجوع میکنند. عواملی چون نسبت بالای درآمد ادارۀ شهرسازی به کل درآمد شهرداریها، نقش تعیین کننده این اداره در اقتصاد محلی و ملی، درصد بالای مراجعین، صلاحیت قانونی برای اَعمال حاکمیتی مهم، و پیچیدگی های کاری این اداره، همه شان نشان دهندۀ جایگاه خاص آن در شهرداریهای کشور است.
ما در مجموعه گفتارهای حاضر با عنوان "از شهرداری سنتی تا شهرداری شبکهای"، مروری بر فعالیتهای شهرسازی در ارتباط با فرایندهای کاری چهارگانۀ آن خواهیم داشت وسپس به تحولات سالهای اخیر در شهرداریهایی که درصدد استفاده از سیستم مکانیزۀ شهرسازی برآمده اند نگاهی می افکنیم.
مروری بر فعالیت ادارۀ شهرسازی
در ادارۀ شهرسازی چهار فرایند اصلی وجود دارد: صدور مجوزهای ساختمانی، پاسخگویی به استعلامهای سازمانها و مراجع مختلف، تفکیک و تجمیع واحدهای ملکی و تغییر کاربری املاک.
تشکیل پرونده
اولین مرحلۀ انجام کار در ادارۀ شهرسازی تشکیل پرونده است. متعاقب وصول درخواست متقاضی، میبایست با توجه به نوع درخواست و شرایط و ویژگی های ملک و محل وقوع آن، با گرفتن مدارک لازم از متقاضی و در صورت نیاز مکاتبه با مراجع ذیربط، پروندۀ ملک تشکیل یا تکمیل شود.
در ساختار سنتی، خصوصاً در شهرداریهای دستۀ اول و دوم که فرایندهای عملیاتی آنها بازنگری و یا اصطلاحاً باز مهندسی نشده و اگر دارای سیستم شهرسازی هستند، این سیستم با ترتیبات اصولی پیاده سازی نگردیده، مرحلۀ تشکیل پرونده آنچنان که باید کامل انجام نمیشود. مدارک مورد نیاز که می بایست در بدو تشکیل پرونده از متقاضی گرفته شود، بعضاً به مراحل بعدی موکول میشود و این نقص فرایندی یکی از عوامل کند شدن روند صدور مجوزهاست. مطالبۀ مدارک متعدد از ارباب رجوع در مراحل مختلف اولاً باعث سرگردانی و اتلاف وقت او میشود، ثانیاً پرونده ها در جریان کار معطل میماند و زمان صدور مجوزهای ساختمانی طولانی میشود. برخی از مدارک مانند نقشه های معماری و فیش پرداخت عوارض، در مرحلۀ خودش باید از ارباب رجوع گرفته شود و در مرحلۀ تشکیل پرونده یا ثبت درخواست قابل مطالبه نیست.
بازدید
در همۀ شهرداریها، برای صدور مجوزهای ساختمانی و گاهی برای پاسخ به استعلامها، مامور ادارۀ شهرسازی از ملک بازدید میکند. برای بازدید از ملک زمانی تعیین میشود. متقاضی می بایست در وقت تعیین شده در محل ملک حاضر باشد تا مامور بیاید و ار ملک بازدید کند. تراکم کاری که برای ماموران بازدید وجود دارد، بعضاً منجر به عدم امکان بازدید در موعد مقرر میشود که از موجبات اتلاف وقت مردم است.
در شهرداریهای دستۀ اول عموما و در دستۀ دوم بعضاً، بازدید و تنظیم گزارش آن معمولاً غیر روشناند و بدون وجود فرمی خاص که حاوی اطلاعاتی مشخص و جامع باشد صورت میگیرد. بدین لحاظ، اطلاعات منعکس شده توسط مامور بازدید، اظهار نظرِ کارشناسی یا اقدام اداری کنند، بعضاً قابل قبول نیست. از این رو ممکن است در جریان صدور یک مجوز ساختمانی، بازدیدهای متعددی از یک ملک صورت پذیرد؛ در حالی که کلیۀ اطلاعات لازم و مورد نیاز تمام مراحل کار مجوزهای ساختمانی، با یک فرم و یک بار بازدید، قابل گردآوری است.
تخلفات ساختمانی
شناسایی و رسیدگی به تخلفات ساختمانی یکی از فرایندهای فرعی کار ادارۀ شهرسازی است. ممکن است در جریان صدور مجوز ساختمانی، خلاف یک ملک کشف و مورد رسیدگی قرار گیرد و هم مستقل از فرایند صدور مجوز ساختمانی، یک تخلف در حال وقوع باشد و توسط پلیس ساختمانی کشف و برای رسیدگی به جریان انداخته شود.
عواملی چون وجود شرایط خاص و استثنایی در موقعیت برخی املاک، وجود ابهام در برخی مصوبات و بخشنامههای مربوط به طرحهای مصوب، پیچیدگی خاص بعضی از پرونده های شهرسازی، ابهام و ناهمخوانی پاره ای مقررات مرتبط و تأثیرگذار در تشخیص و تعیین تخلقات ساختمانی، و نهایتاً وجود اختلاف در برداشت کارشناسان شهرداری از ضوابط ملاک عمل، موجب گردیده تشخیص و تعیین تخلفات ساختمانی و رسیدگی به آنها کاری بالنسبه تخصصی و تا حدودی چالشی به شمار آید.
صدور و اجرای رأی
پس از رسیدگی کمیسیون مادۀ صد به ادعای تخلف ملک، رأی صادر میشود. اگر رأی دال بر وقوع تخلف باشد. تبعاً کم و کیف ضمانتهای اجرا از قبیل جریمه، تعطیل، تخریب و غیره در آن ذکر گردیده و رأی صادره جهت اجرا به واحد اجرای احکام شهرداری ارسال میشود.
تعداد پرونده ها در واحد اجرای احکام در برخی شهرها زیاد است. برخی پرونده هایی که به علل گوناگون در انتظار اجرای رای میباشد از جریان پیگیری خارج میشود. این نارسایی ها به علاوۀ تنوع موجود در برخی از آرای صادره مانند ملزم نمودن مالک به انجام اموری نظیر پرداخت جریمه، تخریب بخشی از ملک و تعطیل قسمتی از آن، مستلزم آن است که واحد اجرای احکام جهت اجرای کامل آرای صادره از یک نظام اطلاع رسانی، اجرایی و کنترلی مناسب برخوردار باشد که معمولاً در شهرداریها، چنین ساز و کارهایی کمتر یافت میشود.
احتمال مفقود شدن برخی پرونده های دارای رای، امکان کنده شدن برگه های مربوط به اعلام خلاف و رای پرونده، گذاشتن پروندۀ دارای رای در بایگانی اصلی یا در ردیفی غیر از محل اصلی پرونده، که موجب فراموشی اجرای رای میشود، و مواردی این چنین، از جمله عواملی است که میتواند اجرای رای پرونده ها را برای همیشه یا دستکم برای مدتی طولانی به تعویق اندازد.
در پرونده های دارای خلاف، ذینفع پرونده شهرداری است و مرجع صادر کنندۀ رأی، یعنی کمیسیون مادۀ صد، اجرای آرای صادره را پیگیری نمیکند. بنابراین اگر پرونده ملکی که دارای خلاف و رای است. مشول هر یک از انواع مفقودیهای فوقالذکر شود، شهرداری، که تا حدودی فاقد نظام کنترل مضاعف است، طبعاً قادر نیست حکم صادره را اجرا و یا عدم اجرای حکم را پیگیری نماید.
طرح تفضیلی و بر و کف
در جریان صدور مجوزهای ساختمانی، پس از بازدید، نوبت به مرحلۀ طرح تفضیلی و بر و کف میرسد. خارج از جریان صدور مجوزهای ساختمانی نیز، ممکن است توسط سازمانها و ارادات، بانکها، دفاتر اسناد رسمی، ثبت اسناد و غیره، در مورد وضعیت طرح تکلیفی ملک، از شهرداری استعلام شود. در این دو صورت پرونده تحت بررسی و تطبیق با طرحهای تفضیلی قرار میگیرد و مورد اظهار نظر واقع میشود. عواملی نظیر اعلام تراکم، کاربردی زمین و بنا، نحوۀ بهره برداری و نوع استفادۀ مجاز، ارتفاع مجاز، تعیین نسبت ملک با طرحهایی از قبیل فضای سبز و غیره، جرایم و سایر امور فنی از قبیل مقدار عقب نشینی یا تجاوز به حریم املاک مجاور و گذرها و دیگر حدود املاک، در زمرۀ مسئولیتهای این واحد است.
با توجه به امکان استفاده از سیستمهای اطلاعات جغرافیایی در واقع میتوان گفت که یکی از حساسترین و مهمترین مراحل کاری ادارۀ شهرسازی که اعلام نظر طرح تفصیلی است، قابل انتقال به دوش سیستمهای هوشمند و بر چیدن نظام دستی از این بخش کاری ادارۀ شهرسازی است.
در بخش بعدی این سلسله گفتارها موضوع دستور نقشه، کنترل نقشه، محاسبات عوارض و جرایم و بایگانی و گردش پرونده را توضیح میدهیم و به آسیب شناسی شیوههای سنتی موجود میپردازیم.
منبع: پایگاه خبری شهر الکترونیک